东莞CBD+南城总部基地 或将成东莞未来新中心
东莞市政府提出，2019年将按照“多中心、分片区、网络化”的发展理念，加快建设中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局，推动城区片区、松山湖片区、滨海湾片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区统筹发展，共同构建“三心六片”城市格局。东莞CBD的规划发展再次成为城中热点。近日，东莞市自然资源局发布了《关于发布东莞市南城国际商务区控制性详细规划重大调整申请的批前公示》，根据《公示》，今后南城国际商务区将提高品质和建设标准，升级为7天24小时活力的“东莞国际商务区”，也就是东莞CBD。
记者走访了解到，目前国际商务区仍处于待开发阶段，而与国际商务区毗邻的南城总部基地已渐具规模。业内人士认为，今后东莞国际商务区加上总部基地，将形成一个非常集聚、非常庞大的CBD，有望形成东莞未来新中心。
同时，随着TOD项目的增多，未来可以想象这样一个场景：市民将居住在容积率非常高的TOD项目里，周边商业、教育、交通等配套较为完善，市民将通过轨道交通出行去CBD或者产业园上班。
现状：CBD仍待开发，总部基地渐具规模
记者了解到，东莞国际商务区由三元路、东莞大道、环城路和宏图路围合，面积约2.14平方公里。目前国际商务区已出让用地有18宗，其余为空地和水涧头村，片区仍尚待开发。
沿着东莞大道往南，毗邻国际商务区的，便是位于宏图片区中部的南城总部基地。早在2009年，南城街道便在总部基地规划细化里提出：逐步开发东莞大道沿线，规划近1000亩土地建设总部经济大厦群。
十年过后，南城总部基地里众多高楼大厦拔地而起，基地已逐渐形成规模。记者走访了解到，总部基地规划为三期，其中一期为寰宇汇金中心，共9座商业金融大厦，包括凯建大厦、凯汇大厦、凯宏大厦、凯越大厦、凯尊大厦、凯业大厦、凯泰大厦、凯旋大厦及万科大厦。万科大厦由东莞万科独立开发运营，目前已投入使用；其余8栋则由多家东莞本土知名企业联合打造，部分大厦仍然在售中。这9栋大厦的地下空间将打通相连，并无缝对接轨道交通2号线蛤地站。
二期共8宗地块，由浙商大厦、国金大厦、碧桂园中心、环球财富大厦、恒兆商务中心、中熙时代大厦、中世和发大厦以及东江水务拍下的地块构成。记者了解到，二期并未能像一期一样联合开发，因此未能将地下空间打通相连。其中浙商大厦已投入使用，国金大厦也已建成并完成销售，其余项目则仍在施工当中。
三期则位于一二期的西北部，南城政府将通过“三旧”改造将其作为总部基地第三期用地。
踩盘：一期基本建成 二期也在紧张施工中
寰宇汇金中心是总部基地片区目前最大型的商务综合体项目，建筑面积达到75万平方米。其销售人员告诉记者，从轨道交通2号线蛤地站出来，可从地下直通项目的商业街区。项目共有六栋写字楼和三栋公寓，其中一栋写字楼为250米高的超高层建筑——凯旋大厦，预计今年年中可面市。
销售人员介绍，目前两栋公寓已经售罄，还有一栋在售，约有300多套loft复式公寓，单价在22000元/平方米左右。公寓有两种户型，一种是42平方米的一房单位，加上赠送面积约有60多平方米，总价约100万；一种是52平方米的两房单位，总价约110万。
根据乐有家研究中心数据统计显示，目前南城区一手住宅的均价约为23000元/平方米，相比之下，总部基地的公寓产品均价略低于住宅产品。“片区在建的高层建筑有20多栋，到今年年底，这20多栋写字楼、公寓基本都能完工。”该销售人员对片区的前景信心满满。
一期的9栋大厦中还包括了万科大厦，万科大厦是东莞万科倾力打造的绿色三星甲级写字楼项目，据万科物业相关人士介绍，目前万科大厦出租率在70%左右，入驻企业主要是以网络科技企业、律师事务所、外贸公司等为主。
与寰宇汇金中心一路之隔，则是总部基地二期的多个项目。其中，集5A甲级写字楼、loft公寓、商业裙楼为一体碧桂园中心仍在施工中，据碧桂园相关负责人介绍，其loft公寓已经售罄，写字楼销售也基本到了清货阶段。
此外，环球财富大厦、恒兆商务中心、中熙时代大厦和中世和发大厦仍在施工当中，后两者预计将于今年亮相。
业内探讨
焦点一：南城国际商务区为何会升级为东莞国际商务区？
具有重要战略意义，CBD+总部基地将成城区重要名片
南城国际商务区为何会升级为东莞国际商务区？对此，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，在这一轮大湾区规划落地之后，应该说东莞有三个区域承接了这一轮湾区发展的大利好，这三个重点布局的区域分别是：南城国际商务区、滨海湾新区以及水乡新城，这三个地方各自承担着非常重要的战略性意义。
从东莞CBD来看，东莞一直以来写字楼比较分散，CBD不是很集中，不是非常成规模，集群效应不是很强。东莞提出要打造“现代国际化”城市，但这种城市形象其实是不如很多二线城市，所以CBD将成为城市中心区一个很重要的名片。一个城市只有一个CBD，所以这个CBD的规模形象其实是充分反映了这个城市的产业结构、城市价值和城市形象，是一个城市综合实力的表现。
海湾新区处在大湾区的珠江口，环珠江口的一个经济圈，它是大湾区核心圈当中的一部分，可以承接很多优质高端的资源。所以，海湾新区的打造应该说是东莞前所未有的级别和规格。因为做好之后，对整个东莞的产业升级转型能起到重大助推作用，应该是既松山湖之后，第二个非常重要的产业升级转型引擎。
水乡新城也很重要，因为它是打通跟广州和佛山的一个很重要的门户，所以它的定位应该是一个城市的副中心，是西北片区一个很重要的面向广州和佛山的重要门户。莞惠、广佛城际线轻轨都可以在这里换乘的情况下，这里其实也是一个很重要的城市窗口。
车德锐认为，大湾区规划下来之后，东莞抓住了这一重大机遇，会重点在这三个板块进行布局。“所以南城商务区为什么要升级成东莞国际商务区？就是刚刚说的这个重要的战略意义所在。有理由相信，今后整个东莞的CBD连成一片，包括南城总部基地和现有的CBD连成一片，整个CBD的形象应该是相当现代化和国际化的，这对于外来的投资者、开发者来说，来CBD走一回，应该对这个城市信心满满。”车德锐称。
焦点二：对楼市将带来哪些影响？
土地增值，产业含金量高，人才流入消费力聚集
对于房地产市场来说，本次调整也能带来很深远的影响。“CBD的建设投入很大，这么多钱砸在一个地方，今后这块土地是大幅增值的，那上面的物业也会大幅受益而升值。所以CBD里面的物业，当然这里没什么住宅，公寓会有一些。但是周边的这些写字楼、商铺等等，各种物业应该都是水涨船高，因为本身的价值大幅提高了。就像南昌的新CBD投入了几百个亿；同样，整个西安城CBD周边的写字楼、住宅，都大幅升值。那么未来东莞的CBD国际商务区也是一样的道理。”车德锐认为，土地增值然后物业增值，这是一个大趋势。
同时，除了看到土地增值的一面，也看到了人才流入的一面。建设东莞CBD，未来这里就会聚集很多世界五百强的企业总部，包括东莞本土、外来的这种企业总部都可能会聚集在这里，所以人才也相对聚集在这里，包括交通配套等等也会越来越完善。所以产业的含金量特别高，未来可能金融业、现代服务业，还有一些高科技的、新兴的、战略性的这种产业也会在这里聚集。
而当这些产业、人才和消费力聚集的时候，就会给整个楼市带来一个整体的、大幅增值的影响，片区楼市未来应该还有很大空间。
值得留意的是，由于东莞国际商务区与南城总部基地毗邻，双方在发展路线上会有何差异？对此，合富研究院高级分析师李兴旺认为，东莞国际商务区在定位上明显比南城总部基地更高，所以它承接的是更加高端的一些企业，所以这个还是有区别的。南城总部基地现在还属于一个大开发阶段，还有一些地块可以继续开发，可适当开发一些商住产品。
%26nbsp;%26nbsp;%26nbsp; 来源：信息时报
编辑：wangdc
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